Жилищные споры

Наиболее распространенные дела:

• О признании утратившим права пользования жилым помещением
• О признании неприобретшим права пользования жилым помещением
• О вселении в жилое помещение (квартиру, дом)
• О выселении из жилого помещения
• О разделе жилого помещения
• Об определении порядка пользования жилым помещением
• О признании права собственности на жилое помещение (квартиру, дом)
• О приватизации жилья
• О разделении финансово-лицевого счета
• О защите прав потребителей по договорам долевого строительства
• Признании сделок в отношении жилья недействительными (договоры купли-продажи, дарения, мены)
• О возмещении ущерба вследствие затопления квартиры
• О переходе права собственности на жилые помещения в порядке наследования
• О предоставлении жилых помещений по договору социального найма
• Споры с управляющей компанией (ТСЖ)

Примеры споров, вытекающих из жилищных правоотношений

1.

В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи собственника жилого помещения утрачивают право пользования этим жилым помещением, если соглашением между ними не установлено иное.

Суд может рассмотреть вопрос о возможности сохранения за таким лицом права пользования жилым помещением на определенный срок на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Ш.С., действуя также в интересах несовершеннолетнего Ш.В., обратилась в суд с иском к Ш.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, возложении обязанности передать ключи.

В обоснование исковых требований Ш.С. указала, что состояла в браке с ответчиком. По условиям брачного договора Ш.С. на праве собственности принадлежит жилой дом. Ответчик зарегистрирован и продолжает проживать в спорном жилом доме, при этом создает невыносимые условия для проживания ей и ребенку. Соглашения о порядке проживания, пользования жилым домом между сторонами не достигнуто, ответчик, перестав быть членом ее семьи, утратил основания для проживания.

Судом установлено, что с 2003 года Ш.А. и Ш.С. состояли в браке, который расторгнут в 2015 году, от брака имеют несовершеннолетнего сына Ш.В.

В 2003 году между К. и Ш.С. заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. Данная сделка совершена с согласия Ш.А., право собственности зарегистрировано за Ш.С.

В спорном жилом доме проведена реконструкция за счет взятых супругами Ш.С. и Ш.А. в апреле 2008 года кредитных средств, задолженность по кредиту оплачивается ими совместно, окончание срока выплаты по кредиту - 2028 год. В этом доме проживают и имеют регистрацию Ш.С., Ш.А., их несовершеннолетний сын Ш.В.

В 2011 году между Ш.С. и Ш.А. заключен брачный договор, удостоверенный нотариусом, в соответствии с условиями которого по взаимному согласию сторон на все нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и имущество, приобретенное до заключения данного договора, устанавливается правовой режим раздельной (индивидуальной) собственности каждого из супругов, действующий в отношении соответствующего имущества в период брака (п. 1.1). В случае расторжения брака супругами по взаимному согласию на все нажитое во время брака имущество сохраняется правовой режим раздельной собственности супругов, действующий в отношении соответствующего имущества в период брака, если этим договором не предусмотрено иное (п. 1.2). Доли в имуществе и (или) доходах коммерческих организаций, доли в уставных капиталах, а также любые имущественные права на приобретенные в период брака объекты недвижимого имущества (земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения (доли в праве собственности), движимого имущества, в том числе автомобили, мотоциклы, яхты и иное, права по договорам инвестиционной деятельности и иное имущество являются во время брака и в случае его расторжения собственностью того из супругов, на имя которого они приобретены, оформлены, зарегистрированы.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции пришли к выводу о том, что с учетом конкретных обстоятельств дела при отсутствии у Ш.А. каких-либо прав на другое жилое помещение достаточных оснований для признания ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с вынесенными судебными постановлениями, указав, в частности, следующее.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", по общему правилу, в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

По смыслу чч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения данного спора являлись обстоятельства, свидетельствующие о том, что семейные отношения между Ш.С. и Ш.А. прекращены, ответчик является бывшим членом семьи собственника жилого помещения, в силу закона после прекращения брака право пользования спорным жилым помещением за ним не сохраняется, соглашения между собственником спорной квартиры и Ш.А. о праве пользования спорной квартирой не имеется. Приобретение спорного имущества на совместные денежные средства, мотивы заключения брачного договора правового значения для разрешения возникшего спора не имеют.

Судами также не принято во внимание, что при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении пользования жилым помещением и выселении в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения суд, исходя из положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, может решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок.

(Из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации).

2.

Вынужденный выезд в несовершеннолетнем возрасте из жилого помещения, в которое данное лицо было вселено по договору социального найма, не является основанием признания такого лица утратившим право пользования данным жилым помещением по достижении им совершеннолетнего возраста.

Б. обратился в суд с иском к С.И. о признании утратившей право пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета.

В обоснование иска Б. указал, что в 2011 году после смерти его дяди С.Б., являвшегося нанимателем спорного жилого помещения, к истцу перешли права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Кроме истца в жилом доме с 2000 года по месту жительства зарегистрирована С.И., 1996 года рождения, которая не является членом семьи истца. С.И. является дочерью С.Б. и была вселена в спорный жилой дом по месту жительства ее родителей. В 2003 году мать С.И. добровольно выехала из жилого помещения в другое место жительства, забрав с собой несовершеннолетнюю дочь, и с указанного времени не участвовала в расходах на содержание жилого помещения и оплату коммунальных услуг. По мнению истца, С.И. утратила право пользования спорным жилым помещением, ее регистрация носит формальный характер.

С.И. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Б. о вселении в указанное жилое помещение, об устранении препятствий и определении порядка пользования жилым помещением, ссылаясь на то, что ее отсутствие в жилом помещении носит вынужденный характер в связи с конфликтными отношениями с Б. и созданием с его стороны препятствий в пользовании жилым помещением. Намерений отказаться от права пользования жилым помещением С.И. не имеет, после достижения совершеннолетия предпринимала попытки вселиться в жилой дом, оплачивает коммунальные услуги.

Решением суда в удовлетворении иска Б. отказано, встречный иск С.И. удовлетворен частично, на Б. возложена обязанность не чинить С.И. препятствий в пользовании спорным жилым помещением, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что С.И. приобрела равное с нанимателем право пользования спорным жилым помещением, которое было определено ей в качестве места жительства соглашением родителей. Суд указал, что выезд С.И. из жилого помещения не может быть признан добровольным, так как в силу возраста она была лишена возможности самостоятельно реализовать свое право на проживание в нем, а после достижения ответчиком совершеннолетия жилой дом находился в состоянии, непригодном для проживания, отсутствовал доступ в жилое помещение, что свидетельствует о временном и вынужденном отсутствии ответчика в жилом доме.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований Б. и об отказе в удовлетворении встречного иска С.И., суд апелляционной инстанции исходил из того, что местом жительства С.И. являлось место жительства ее матери, выехавшей вместе с несовершеннолетней дочерью из спорного жилого помещения, непроживание ответчика в жилом помещении носит постоянный характер, С.И. добровольно отказалась от своих прав и обязанностей по договору социального найма.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судом, между муниципальным образованием (наймодатель) и С.Б. (наниматель) 1 февраля 2011 г. заключен договор социального найма жилого помещения общей площадью 37,5 кв. м.

Согласно договору совместно с нанимателем в качестве членов его семьи в жилое помещение вселены его дочь С.И. и племянник Б.

С.Б. был зарегистрирован по месту жительства в спорном жилом доме с 8 сентября 1994 г.

Регистрация несовершеннолетней С.И. в указанном жилом помещении была произведена 24 января 2000 г. по месту жительства ее родителей - С.Б. и С.Н.

Вступившим в законную силу решением районного суда от 26 июля 2010 г. С.Н. признана утратившей право пользования спорным жилым помещением в связи с выездом в другое место жительства.

Решением районного суда от 13 декабря 2010 г., вступившим в законную силу, С.Б. отказано в удовлетворении требований о признании несовершеннолетней С.И. утратившей право пользования спорным жилым домом. В рамках данного дела суд установил, что выезд С.И. из жилого помещения носил вынужденный характер.

После смерти С.Б. (6 мая 2011 г.) права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма перешли к Б.

На момент рассмотрения дела в суде в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства с 24 января 2000 г. С.И., с 22 марта 2011 г. - Б., которые указаны в качестве членов семьи нанимателя в заключенном 1 февраля 2011 г. договоре социального найма жилого помещения, при этом С.И. в доме не проживает.

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Указанные положения закона подлежат применению с учетом разъяснений, содержащихся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которым, разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Между тем приведенных обстоятельств, свидетельствующих об отказе ответчика в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, судом первой инстанции установлено не было.

В силу п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

В соответствии с положениями ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2). Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3).

По смыслу указанных норм права, несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь, определяемую им в качестве места жительства соглашением родителей, форма которого законом не установлена. Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация ребенка в жилом помещении, выступает предпосылкой приобретения ребенком права пользования конкретным жилым помещением, возникающего независимо от факта вселения ребенка в такое жилое помещение, в силу того, что несовершеннолетние дети не имеют возможности самостоятельно реализовать право на вселение.

Как установлено судом первой инстанции, С.И. в несовершеннолетнем возрасте была зарегистрирована в жилом доме по месту жительства своим отцом, вместе с родителями была вселена в него в 2000 году, проживала в нем, в 2003 году совместно с матерью выехала из дома в период, когда С.И. была несовершеннолетней и не имела возможности самостоятельно осуществлять свои права по пользованию жилым помещением.

Само по себе проживание С.И. совместно с матерью в жилом помещении, не являющемся местом жительства, которое было определено ребенку соглашением родителей, не может служить основанием для признания С.И. утратившей право пользования спорным жилым помещением.

Судом первой инстанции установлено и не опровергнуто судом апелляционной инстанции то, что от права пользования жилым помещением после наступления совершеннолетия С.И. не отказывалась, несла расходы по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг, а также то, что имелись препятствия в пользовании жилым помещением.

Однако данные обстоятельства, исходя из подлежащих применению к отношениям сторон приведенных выше норм материального права, не получили должной правовой оценки суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал толкование норм материального права, подлежащих применению к отношениям сторон, на основании чего, учитывая наличие в материалах дела сведений о конфликтных отношениях между истцом и ответчиком, чинении ответчику препятствий в пользовании жилым помещением, невозможности пользоваться им, несении С.И. расходов по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг, пришел к правомерному выводу о временном и вынужденном характере ее отсутствия в жилом помещении.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имелось.

(Из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации).